Исходные данные для расчёта
Возьмём однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы (Новогиреево, Перово, Текстильщики):
- Цена покупки: 12 000 000 ₽
- Аренда в месяц: 55 000 ₽
- Ипотечная ставка: 18% годовых
- Первоначальный взнос: 2 400 000 ₽ (20%)
- Срок ипотеки: 20 лет
Расчёт ипотеки
Ежемесячный платёж: 156 000 ₽ (основной долг + проценты). За 20 лет вы переплатите 25 440 000 ₽ процентов. Итоговая стоимость квартиры: 37 440 000 ₽.
Расчёт аренды
Аренда — 55 000 ₽ в месяц. За 20 лет при ежегодном росте 5% вы заплатите ≈ 22 800 000 ₽. Плюс первоначальный взнос (2 400 000 ₽) вы можете инвестировать.
Что выгоднее?
Если инвестировать 2 400 000 ₽ под 15% годовых (акции/ОФЗ), за 20 лет получится ≈ 39 000 000 ₽. Минус расходы на аренду (22 800 000 ₽) = чистая прибыль 16 200 000 ₽. У вас на руках 16 млн + никакой ипотеки.
При ипотеке у вас будет квартира стоимостью 15 000 000 ₽ (с учётом износа и рынка) при затратах 37 млн. Чистый убыток: 22 млн ₽.
Когда ипотека выгоднее?
- Ставка ниже 12% — сейчас недостижимо
- Рост цен на недвижимость более 15% в год — маловероятно
- Вы не умеете инвестировать — деньги просто лежат на вкладе
- Психологический комфорт — своя квартира = своя
Альтернативные варианты
- Аренда + инвестиции — самый выгодный вариант в 2026
- Ипотека + сдача в аренду — купить 2-комнатную, одну комнату сдавать
- Траншевая ипотека — платите только за использованные средства
Заключение
В текущих экономических условиях аренда + инвестирование первоначального взноса выгоднее ипотеки. Но если для вас важно чувство "своего угла" — покупайте. Только считайте переплату: 25 млн процентов — это цена вашего комфорта.